Một người ba nguồn thu nhập: lương, cho thuê nhà, bán hàng online — ví dụ mỗi khoản đi đường nào

Người có lương, có tiền cho thuê nhà và có doanh thu bán hàng online thì mỗi khoản đi một đường thuế riêng. Tiền lương do nơi trả thu nhập khấu trừ theo biểu luỹ tiến sau khi trừ giảm trừ gia cảnh, rồi quyết toán năm. Tiền cho thuê nhà và tiền bán hàng là thu nhập từ kinh doanh: nếu tổng doanh thu kinh doanh trong năm vượt ngưỡng không phải nộp thuế hiện hành, thuế tính theo tỷ lệ trên doanh thu, không có giảm trừ gia cảnh. Phần bán qua sàn có chức năng thanh toán do sàn khấu trừ thay; phần cho thuê và phần bán ngoài sàn phải tự khai, trừ khi bên thuê khai thay theo thoả thuận.

Nói thì gọn, nhưng người có ba nguồn thu hay mắc ba lỗi: cộng lương vào doanh thu để so với ngưỡng, nghĩ quyết toán lương cuối năm là “xong hết”, và quên phần bán ngoài sàn. Ví dụ dưới đây là giả định, dùng để thấy đường đi của từng khoản; con số thuế cụ thể phải tính theo tỷ lệ và ngưỡng đang áp dụng.

Ba nguồn thu, ba đường đi

Chị H, giả định, trong năm 2026 có:

• Lương 30 triệu đồng/tháng ở một công ty, hợp đồng lao động không thời hạn.
• Một căn hộ cho gia đình khác thuê, 12 triệu đồng/tháng, tức 144 triệu đồng/năm.
• Bán mỹ phẩm online: qua một sàn có chức năng thanh toán khoảng 20 triệu đồng/tháng, qua tin nhắn mạng xã hội và chuyển khoản trực tiếp khoảng 5 triệu đồng/tháng.

Điều cần giữ trong đầu từ đầu: lương là một “giỏ”, kinh doanh là một “giỏ” khác. Hai giỏ không trộn vào nhau khi so ngưỡng và khi quyết toán.

Nguồn thứ nhất: tiền lương

Giả sử phần bảo hiểm bắt buộc chị H đóng mỗi tháng là 3 triệu đồng, chị không đăng ký người phụ thuộc. Thu nhập tính thuế mỗi tháng theo mức giảm trừ áp dụng từ kỳ tính thuế 2026:

Công ty áp biểu thuế luỹ tiến từng phần hiện hành lên 11,5 triệu đồng này để khấu trừ mỗi tháng. Nếu chị H đăng ký một con là người phụ thuộc, thu nhập tính thuế giảm thêm 6,2 triệu đồng/tháng.

Điểm quan trọng: giảm trừ gia cảnh chỉ trừ vào giỏ lương. Tiền thuê nhà và tiền bán hàng tính theo tỷ lệ trên doanh thu nên không được trừ thêm 15,5 triệu đồng nào, dù chị H có ít hay nhiều lương.

Nguồn thứ hai: cho thuê căn hộ

Cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản. Doanh thu là tiền thuê theo hợp đồng, 144 triệu đồng/năm trong ví dụ. Các điểm cần xác định:

• Ai khai. Mặc định chị H tự khai. Nếu bên thuê là tổ chức và hợp đồng thoả thuận bên thuê khai, nộp thay, thì bên thuê làm; chị H giữ chứng từ.
• Kỳ khai. Có thể khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc theo năm, tuỳ lựa chọn và quy định hiện hành. Nhận tiền trước nhiều tháng thì doanh thu được phân bổ theo năm dương lịch tương ứng.
• Tỷ lệ. Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC áp dụng lâu nay, cho thuê tài sản chịu 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân trên doanh thu. Tỷ lệ đang áp dụng cần kiểm tra lại ở văn bản hiện hành.

Nếu áp tỷ lệ lâu nay và doanh thu kinh doanh của chị vượt ngưỡng, số thuế cho thuê cả năm là 144.000.000 × 10% = 14,4 triệu đồng. Con số này chỉ để minh hoạ cách tính; tính lại theo tỷ lệ hiện hành trước khi nộp.

Nguồn thứ ba: bán hàng online

Phần bán qua sàn, khoảng 240 triệu đồng/năm, được sàn khấu trừ theo tỷ lệ của nhóm hàng hoá. Theo tỷ lệ lâu nay tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, phân phối, cung cấp hàng hoá là 1% thuế giá trị gia tăng và 0,5% thuế thu nhập cá nhân. Chị H nhận chứng từ khấu trừ từ sàn, không phải khai lại để nộp thêm phần này.

Phần bán ngoài sàn, khoảng 60 triệu đồng/năm, không ai khấu trừ thay. Nếu doanh thu kinh doanh của chị thuộc diện phải nộp, chị tự khai phần này theo kỳ quy định. Đây là khoản hay bị quên nhất, vì tiền về lắt nhắt qua chuyển khoản và thu hộ của đơn vị vận chuyển.

Cách giữ số liệu đơn giản nhất: mỗi tháng một dòng cho sàn, một dòng cho ngoài sàn, kèm báo cáo của sàn và sao kê. Cách cộng doanh thu từ nhiều kênh đã có hướng dẫn chi tiết trong bài cộng doanh thu bán online qua sàn, ví và chuyển khoản.

So với ngưỡng: cộng những gì, không cộng những gì

Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế của hộ, cá nhân kinh doanh trước đây là 100 triệu đồng/năm và đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025; mức đang áp dụng cần tra ở văn bản hiện hành. Với ví dụ của chị H:

Theo nguyên tắc lâu nay, ngưỡng được xét trên doanh thu kinh doanh trong năm dương lịch, không tính tiền lương. Cách cộng doanh thu của nhiều hoạt động khác loại (cho thuê và bán hàng) để so với ngưỡng theo hướng dẫn hiện hành; trường hợp chưa chắc nên hỏi thuế cơ sở nơi cư trú. Hai lỗi ngược chiều hay gặp: cộng cả lương vào rồi tưởng mình “vượt ngưỡng”, hoặc chỉ nhìn riêng từng kênh rồi tưởng mình “dưới ngưỡng”.

Cuối năm: quyết toán lương không kéo theo hai nguồn kia

Khi quyết toán thuế thu nhập cá nhân năm 2026, chị H quyết toán phần tiền lương. Tiền cho thuê và tiền bán hàng đã tính theo tỷ lệ trên doanh thu thì không cộng vào tờ khai quyết toán tiền lương. Vài hệ quả thực tế:

• Chị H vẫn có thể thuộc diện uỷ quyền cho công ty quyết toán nếu chỉ có một nơi trả lương và không có thu nhập vãng lai thuộc diện phải tự quyết toán theo quy định. Tiền cho thuê và bán hàng không tự làm mất điều kiện này.
• Quyết toán lương xong không có nghĩa là phần cho thuê, phần bán ngoài sàn đã khai. Hai phần đó có hạn và tờ khai riêng.
• Được hoàn thuế từ quyết toán lương không bù trừ tự động cho khoản thuế cho thuê còn chưa nộp; nếu có cả nộp thừa và còn nợ, làm đề nghị bù trừ theo quy định.

Lịch việc một năm cho người có ba nguồn thu

Tự kiểm tra ở đâu

• Ứng dụng thuế trên điện thoại, đăng nhập bằng số định danh: thu nhập từ lương công ty đã khai cho mình, số thuế sàn đã nộp thay, tờ khai cho thuê đã nộp.
• Tài khoản người bán trên sàn: báo cáo doanh thu và chứng từ khấu trừ theo kỳ.
• Sao kê ngân hàng: tiền thuê nhà và tiền bán ngoài sàn — nên nhận vào hai tài khoản tách khỏi tài khoản nhận lương.
• Thuế cơ sở nơi cư trú: xác nhận kỳ khai tiền cho thuê và cách xét ngưỡng.